青岛2026开年土拍“双响炮”:华润+海信,谁在重塑主城价值?

2026年1月，青岛土地市场迎来一个“冰火两重天”的开局。根据克而瑞数据，全市仅推出规划建筑面积10.29万㎡，同比减少88.37%。

　　但令人意外的是，成交端却逆势上扬——成交规划建筑面积达19.86万㎡，同比增长8.33%。这说明什么？开发商对优质地块的渴求远超预期！

　　商品住宅市场则略显疲软，成交面积同比下降四成，均价却同比上涨22.44%。高端项目撑起价格，刚需盘去化承压，市场分化加剧。

　　从图表可见，2026年1月土地供应跌至历史低位，但成交规模和楼面价双双回升，显示市场信心正在筑底修复。

市南百安居地块：华润重返主城的“及时雨”

　　1月14日，市南区泰州路原百安居地块（SN0501-23）以10.15亿元底价成交，成为青岛2026年首宗涉宅用地成交。

　　这块地来头不小——位于市南核心，周边聚集超银中学、镇江路小学等优质教育资源，还有市立医院、九七一医院等医疗配套。

　　更关键的是，地铁5号线、8号线澳柯玛桥站就在附近，未来出行便利性极高。这样的黄金地段，已多年无新房供应。

华润置地联合青岛青铁拿下此地，楼面价12562元/㎡。这是华润时隔三年重返市南核心区，上次拿地还是2022年的张村河项目。

　　地块规划总建面约8.64万㎡，其中住宅建面5.32万㎡、商业建面2.76万㎡，还配建幼儿园、托育所、健身中心等公共设施。

　　卓易数据分析师指出，该项目将成为市南楼市的“及时雨”，有效缓解区域新房断供局面。

市北闫家山地块：海信深耕主城的又一力作

　　如果说市南地块是“惊喜”，那么市北地块就是“意料之中”。1月26日，海信以4.41亿元摘得市北郑州路片区地块。

　　该地块位于科技大学板块，容积率仅2.0，楼面价10230元/㎡，明显低于相邻的海信悦澜山地块（11638元/㎡）。

　　低容积率意味着可以打造小高层产品，居住舒适度更高。地块还需配建1500㎡农贸市场及邻里坊等设施。

　　周边已有海信悦澜山、中海寰宇时代雲境等成熟项目，均价约20000元/㎡。海信极可能将其作为悦澜山后期产品开发。

　　这一拿地动作延续了海信“深耕主城、聚焦核心”的战略思路，也填补了区域改善型产品的供应缺口。

　　从数据看，市南地块楼面价高出市北地块23%，但考虑到地段稀缺性和配套成熟度，这个溢价完全合理。

国企央企主导：市场信心的“压舱石”

　　2026年1月青岛土地市场的最大特点是什么？答案是：国企央企唱主角。

　　华润置地、青岛青铁、海信地产——这些资金实力雄厚、开发经验丰富的企业成为拿地主力。

　　这种格局传递出什么信号？在市场不确定性增加的背景下，只有稳健型企业敢于出手优质地块。

　　青铁置业作为青岛地铁旗下平台，已多次与保利、华润等头部房企合作，如2025年1月的轮渡湾项目。

　　这种“地方国企+央企”的联合开发模式，既能保障项目品质，又能控制风险，已成为青岛土地市场的主流。

　　值得注意的是，两宗地块均以底价成交，溢价率为0%。这说明开发商理性回归，不再盲目竞价。

主城价值重估：低密高质成新赛道

　　回顾2026年1月的土拍，一个清晰的趋势浮现：房企纷纷放弃全域扩张，转而聚焦主城核心的低密优质地块。

　　市南地块容积率2.9，市北地块容积率2.0，都属于相对低密开发。这与过去追求高周转、高密度的模式形成鲜明对比。

　　本土房企青特更是前瞻性布局，在2025年连续斩获东李、白云山等5宗主城核心地块，成为本土房企标杆。

　　这种转变背后，是市场逻辑的根本性变化——从“规模扩张”转向“价值深耕”，从“快周转”转向“好房子”。

　　对于购房者而言，这意味着未来主城将有更多高品质、低密度的改善型产品供应，居住体验有望大幅提升。

结语：开年双响炮，能否点燃全年市场？

　　2026年1月青岛土地市场的“双响炮”，为全年定下了积极基调。华润重返市南、海信深耕市北，彰显了头部房企对青岛长期价值的信心。

　　但也要清醒看到，土地供应大幅萎缩、商品住宅成交下滑四成，市场整体仍处于修复阶段。

　　接下来的关键问题是：这两宗优质地块的开发进度如何？能否带动周边楼市热度？其他房企会否跟进？

　　无论如何，主城核心地段的价值正在被重新发现。对于有置业需求的朋友，不妨重点关注这两个项目的后续动态。

　　毕竟，在青岛这样一个资源高度集中的城市，主城核心永远是最稀缺的资产。你觉得呢？

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