青岛四代豪宅,新老对决!好戏才刚刚开始……

青岛豪宅圈，最近有点热闹，也有点让人看不懂。

作为青岛豪宅圈最新的流量担当，位于崂山王家村的君一雲启，终于揭开了神秘面纱。结果拿到户型图和效果图一看，千万级起步的四代宅主力户型，所谓的空中花园，袖珍得让人意外。

▲崂山王家村君一雲启效果图

1、

王家村豪宅局的“野心选手”

把时间轴拨回到半年前。王家村LS0301-17地块的拍卖现场，演出了一场“狂飙”，整整5个多小时，197轮拉锯。海信、华润都在抢，最后是君一控股杀出重围，楼面地价26500元/㎡，溢价率17.8%。

▲君一雲启效果图

这块地对君一有多重要？这是君一品牌焕新的生死之战。君一这家本土老牌房企，这些年虽然深耕青岛，但在豪宅上，总感觉差了那么一口气。为了摘掉“土味”标签，君一这次是下了血本，又是换帅，又是去一线城市考察，甚至喊出了“涅槃重生”的口号。

君一雲启，位置确实没得挑，王家村板块，崂山前海一线，妥妥的“青岛金腰带”。往东是午山，往南是石老人大海，周边全是几千万起步的豪宅。

▲君一雲启效果图

君一雲启项目规划总建面6.58万㎡，容积率2.0，一共7栋楼，12到16层的小高层。低密、圈层、稀缺，豪宅的三大要素都齐了。

▲君一雲启项目指标

崂山王家村片区，近年来风头正劲，除了君一雲启之外，还有崂山首个四代宅颐和悦府，以及海信新拿的王家村地块，这三个新项目齐聚一堂，再加上海信海德山庄、天一仁和吾疆等项目，引发市场持续关注。君一雲启，会是王家村豪宅的新希望吗？

2、

空中花园“缩水，进化还是减配？

四代宅，君一雲启最大的卖点。空中花园，是四代宅的核心卖点之一。

▲君一雲启效果图

君一雲启整个小区7栋楼，只有不靠路的4栋楼，做了四代宅设计。主力户型221㎡的大平层，其空中花园面积竟然只有13.2㎡。

▲君一雲启221平户型图

13.2㎡是什么概念？放张茶桌，摆两把椅子，再养盆发财树，基本就满了。想在上面搞个“私家花园”？基本是想多了。

这不禁让人想问：青岛的四代宅的空中花园，怎么越进化越“抠搜”了？

早期的第四代住宅，大露台、挑高两层，看起来是爽，但采光遮挡、隐私对视等问题堪忧。

▲君一雲启的袖珍露台

所以，君一雲启这次的空中花园“缩水”，其实更像是一种面对现实的妥协，或者叫“学乖了”。把露台做小，采用了“错层交叉”的设计，这样既保证了每一户的私密性，避免了楼上、楼下对视的尴尬，又最大程度地解决了采光问题。

从实用角度看，这种“克制”的空中花园，更好打理，也更符合北方人的居住习惯。但现在的局面，有点尴尬：这袖珍露台，能不能被那群挑剔的千万级买家买单？还真得打个大大的问号。

3、

崂山的“尴尬 C 位”

如果不看户型，光看地段，君一雲启的挑战可能更大。王家村确实是好地段，但君一这块地，正好卡在了一个让人“爱恨交织”的尴尬C位上。

减分的学区房

君一雲启南侧规划了一所24班的小学，东南侧还要建一所30班的初中。

▲君一雲启，被两所学校包夹

对于刚需盘，那是学区房，是加分项。但对于追求极致静谧、私密的高净值人群来说，紧邻学校绝对是个巨大的减分项。那种早晚高峰的喧闹，那种人流混杂的烦躁，绝不是千万豪宅该有的生活画风。更何况，这两所学校的教育资源含金量如何，目前还不明朗，能不能吸引豪宅客户更是个未知数。

看海的玄学

君一雲启号称“坐拥山海资源”。山是有的，东边的午山确实近在咫尺。但海呢？这就有点扎心了。项目虽然离海不算远，但南边和西南方向，早就被海信海德山庄、天一仁和吾疆这些“前辈”给遮挡了。

▲君一雲启周边实景（南向视角）

君一雲启限高54米，最高只有16层。而南边挡着的那些楼，高度跟它差不多，地势还比它靠前。这意味着，君一雲启除了极少数高层住户，能从楼缝里瞄见一点海平线，大部分低楼层的业主，基本就告别海景了。

这对于一个主打“山海景观”的豪宅来说，看不见海，多少有点名不副实。

“圈层”的隔阂

君一雲启项目西侧，紧邻着王家村的原村民安置房。这话可能有点得罪人，但不得不说，这确实是很多富人在意的一个点，难免会让那些讲究“纯粹圈层”的富裕阶层心里犯嘀咕。豪宅之所以贵，很大一部分卖的是“邻居是谁”。这种物理距离上的零距离接触，是君一必须面对的客群抗性。

▲君一雲启周边实景（西向视角）

当然，君一也不是没有机会。隔壁的“地王盘”颐和悦府，虽然更豪、更纯粹，但那接近4万的楼面价，让它成了“高位站岗”的代表，入市更是压力山大。相比之下，君一这块地拿得便宜啊，楼面地价只有颐和悦府的67折。

▲颐和悦府已经封顶

这就是君一雲启最大的底牌：性价比。

在颐和悦府因为成本太高、而不得不端着架子的时候，君一雲启完全有空间，用比颐和悦府低得多的价格，提供一个虽然有瑕疵但依然高配的产品。这对于那些想挤进崂山前海富人区，但又够不着几千万顶豪的“入门级富豪”来说，是有相当吸引力的。

君一雲启现在的策略很明显：既然外部环境改变不了，那就在内部死磕。

▲君一雲启城市甲板示意图

于是，我们看到了君一雲启全玻璃幕墙的高颜值，看到了号称花了千万设计费请来的GOA大象、朗道国际、CCD香港郑中这“豪宅三剑客”，看到了那个悬浮式的城市甲板，还有那个超大会所……

▲君一雲启效果图

至于市场买不买账？

君一雲启预计3月份就要入市了。到时候，是凭借性价比实现弯道超车？还是因为这些尴尬的硬伤，而被市场“教做人”？很快就会见分晓。这场青岛豪宅圈四代宅的新老对决，好戏才刚刚开始。

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