青岛计划单列、烟台被拆分、威海立市,胶东三城博弈,青岛济南打压,海景房暴跌
- 2026-02-08 06:21:30
山河四省系列
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威海，一座标准的旅游、养老城市。
这城市非常年轻，1987年刚从烟台地区拆出来。
至于为啥要拆分，坊间有三个说法：
一是管理问题。
当年的烟台地区面积太大。
包括现在威海市，以及青岛的莱西、平度以及即墨三个县城。
一套班子，显然管不过来这么多地盘，还是拆分为好。
烟台出场即巅峰，不进则退、错过战点、万亿城市无地铁，山东版汕头，上市公司力压济南，仅次青岛
二是山东对烟台警惕。
背景是这样：
1986年青岛成为计划单列市后，能拿到很多额外政策，自己也有了小金库。
据说当时烟台一看，也动了心，去北京跑关系。
这引起了山东的警惕心。
要知道，当时烟台地区人多地广，和青岛经济差不太多，申请计划单列市，还是有一丝希望的。
于是山东在后来区域划分时，先手拆掉烟台、威海，以防后患。
三是，烟台被拆分，符合青岛、济南利益。
意思是青岛想要成为胶东老大，需要一个弱势的烟台，这样更有利于虹吸人口；
而济南的GDP想要超过烟台，需要拆分烟台，吞并莱芜。
济南最后一战，学广州东进、学杭州西兴，从大县城翻身，要争浦东、深圳脚本，尚能饭否？
还需要用【强省会】这块令牌，把各地的大企业都搬到济南。
例如济宁的兖矿集团，被山东能源吃掉。
例如本来准备落地威海的比亚迪，硬生生被搬到了济南，去发展黄河北的起步区。
现在济南的起步区，简直是山东的当红炸子鸡。
据说是全省协调招商，好资源全都先喂给济南。
政治地位决定经济发展，大致就是这个意思。
这三个说法里面，第一个最靠谱。
后两个，更多属于民间【阴谋论】系列，可以当个段子听。
达叔团队研究过这么多城市，发现各个城市都有这个毛病。
但凡自己发展的不好，要么说操盘手鼠目寸光，要么说被别人打压了。
但背后的地理位置，却很少被人提及。
就说今天的威海，地处山东半岛的尖角处，是最差的位置。
要知道，只有港口没有经济腹地，是根本发展不起来的。
举几个例子。
珠三角的香港、广东和深圳，既有好港口，也有珠江串联经济腹地，所以经济长期领先；
长三角的上海，有长江串联经济腹地，但没有好港口。
于是从浙江抢来一座小岛，硬生生造出一个深水港，这也能够发展起来。
而山东呢？
境内长期没有内河航运，只能依靠铁路和公路运输。
那肯定是越靠近内陆的港口，运输距离更短，从而会获得巨大优势。
例如青岛港、日照港，发展就是比烟台港、威海港要好。
当然，若是没有黄河淤积这个问题，山东半岛【北边海岸线】的东营港、潍坊港、滨州港，也会是良港。
有些可惜了。
三港抢食山河四省，日照抢连云港、青岛抢日照：董家口贴脸抢食，日照反抗终无效
滨州用电量远超广州、深圳，鲁北困局，滨州淄博东营之争，被烟台挖墙角、痛失滨医
有人会问，按照你这个理论，那大连也处在半岛的尖角处，为啥能成为大港？
因为大连是东北唯一的出海口。
往东边走一点，就快到外国了。
往西边走一点，就偏离了国际航道，没人会去葫芦岛、盘锦绕一圈。
顶多是去秦皇岛这样的位置。
再加上由于海阳暖流，大连港是北方著名的【不冻港】，核心区域冬天也不结冰。
这是巨大的优势。
所以，渤海湾这么多港口之中，它能排第三。
说回烟台和威海，市面上总有两城合并的论调。
意思是，烟台和威海加起来，GDP比济南都高，和青岛也只差2000亿。
而且合并后，双方能形成优势互补：
烟台有工业基础，威海有旅游+教育资源，属于王炸组合。
有人会问，威海具体有啥教育资源？
这里先讲一段历史。
当年威海升为地级市之前，需要有本科院校的配置。
一开始威海去找烟台地区要，结果烟台很小气，不给。
威海之后就去找山东大学，以及哈尔滨理工大学，邀请他们过来办个分校。
最后形成了这样的配置：
2个985（山东大学，哈尔滨工业大学）；
1个211（北京交通大学）。
而人家之所以愿意来威海：
一是看中了【招商引资】政策。
据说威海花了血本，土地和学校几乎白送，主打一个拎包入住。
二是看中了威海的环境。
据说哈工大当时内部有反对意见。
但当他们知道威海环境好，适合养老时，又纷纷同意了。
因为有很多老教授，觉得生活在哈尔滨不方便，不如去威海教书生活。
每天上课之余，还能看看美景，多好。
不过，拥有如此好的环境，威海的经济发展，近些年实在找不出几个亮点。
大概2000年代，当时威海有很多日韩外企，外地人也愿意过来打工。
后来因为成本提高，以及关系紧张，外企纷纷撤退，威海发展动能开始下滑。
这些年刚准备在南部，以比亚迪为龙头，发展新能源电池产业。
结果被济南一搅局，黄了一半。
又因为旅游城市的定位，威海很难发展高污染的工业，不能抄烟台的作业。
所以，本地人的工资，卡在不上不下的位置。
而旅游城市的消费，一般也偏高，所以对土著很不友好。
房地产方面。
威海海景房，简直是过街老鼠，已经人人喊打了。
最典型的是乳山十里银滩，以及南海新城。
10年前都非常火。
一车车的老头老太太，被拉到这里买房。
价格也不贵，大概几十万左右。
对于北京、天津的老人来讲，就是白菜价。
这两个项目，有点类似于南通的【恒大威尼斯】，专门拉上海的老头老太太过来买房。
当年给出的条件，也是非常丰厚的。
所以你能看到，各大城市的核心区域，全都是发传单的中介。
意思是可以去免费旅游，包吃住。
属于引流产品系列。
那，现在这些项目如何了？
全都套死了。
几十万买入价，现在几万块才能勉强卖掉。
至于威海的【十里银滩】，这张大饼是怎么画出来的，坊间两个说法：
一是当年大庆油田，来这里给员工开发过福利房，之后带火了这片区域。
二是某些开发商，把海景房当作礼物，送给某些人物。
结果后来不方便送了，那就开发成普通小区，忽悠外地人接盘。
有人会问，为啥威海这些海景房，最后都不靠谱呢？
一是气候问题。
威海虽然环境漂亮，但论居住体验，远不如海南的三亚。
在三亚，你全年穿短袖都可以。
很多又基础病的老人来到这里后，甚至能自愈。
这就是天然的吸引力。
而威海呢？
属于北方城市，冬天冷得要死。
十里银滩甚至因为人少，都没有通暖气，怎么住？
二是公共产品。
因为平时居住的人少，各种商业、医院之类的配套起不来。
再加上以前很长一段时间，乳山根本就没有高铁，交通非常不方便。
这些都让更多外地人望而止步，地区发展陷入了恶性循环。
南海新城，则是另一个银滩，现在也空着一大堆房子，没人住。
威海的故事，也提醒我们：
不要去买一些小众资产，也不要去买自己不懂的资产。
容易被埋。
例如之前碧桂园，曾推过一个【森林城项目】。
号称就在新加坡旁边，买房能够拿身份，有各种优惠福利。
当时天天在电视上，在各种高档场所打广告。
最后呢？
政策一变，一地鸡毛。
另外，也不要冲动消费。
那些新房看起来当然特漂亮，灯光和装修拉满，100万的房子，能做出200万的效果。
但你买房，其实买的不是钢筋混凝土，而是强大的城市配套、福利、资金和人口的共识。
城市房价贵，是人们用脚投票出来的结果，背后代表着工作机会，公共产品之类的优质资源。
而那些房价便宜的城市，再便宜也要谨慎。
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