青岛楼市“五大坑”

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关于青岛楼市“五大坑”的说法大家都知道：

一、即墨蓝谷‌：定位为海洋科研创新区，但实际产业落地缓慢，空置率高，配套缺失严重，很多项目烂尾，房价较高峰期大幅下跌。

二、上合示范区‌：作为国家级战略平台，其住宅开发速度远超产业与人口导入节奏，导致大量投资客持有，自住需求匮乏，库存去化周期长，价格持续走低。

三、青岛西站板块‌：依托交通枢纽规划，但距离主城区较远，通勤时间长，商业与生活配套尚未成熟，居住氛围不足。

四、少海新城‌：与上合示范区相邻，同样面临规划宏大但落地缓慢的问题，是“四大坑”说法中较新的替代项之一。

五、红岛：当年传言，青岛市政府要搬迁此地，因此楼市火爆。如今，市政府搬迁遥遥无期。大家也明白了，市政府搬迁并不容易，即使能搬，那也是20多年之后的事。

如果回到十年前，你问青岛哪里最有发展前景（潜力），当时大家都认为是“红黄蓝”。这个“红黄蓝”指代的可不是幼儿园，而是高新区（红岛）、西海岸新区（上合、青岛西站）和即墨海洋经济区（蓝色硅谷）。

如今，这些当年大家认为的最有发展前景（潜力）板块，都成了坑，房价腰斩，跌幅最大。

为啥会这样呢？因为只靠画大饼是不行的，这是其一。其二，位置距主城区偏远，产业和人口过不去。相比主城区，这“五大坑”板块的人气，都太低了。有人住的地方才有未来。没有人，就没有一切。

地理位置是很重要的因素。“蓝谷、上合、西客站、少海新城”的地理位置都是在大青岛边外。那么，从地图上看，红岛是胶州湾的“几何中心”，在地理位置是大青岛的“几何中心”，为何也成为一大“坑”呢？

先看一下为什么红岛当年那么热呢？因为在很多人眼里，红岛高新区一直是“宇宙中心”。既然是几何中心，那就不知道从哪刮来一阵风，说几何中心有望升级为行政中心（政府所在地）。

当年关于青岛市政府北迁红岛的传闻相当火，因为这也是有依据的：看看国际上有名的湾区城市，像日本东京、美国旧金山，那行政中心都是放在湾底，到海湾两边等距离（利于城市综合发展）。

可问题是：人家东京湾是岩质港湾，处处可以修港口，胶州湾的湾底呢？不好意思，只是一片又一片的滩涂地、盐碱地……这样的自然条件和地理环境，既不能农垦，也不能通航大型的船舶，人口承载力其实很有限，这是从经济的角度去看。

从风水角度看：红岛古称“阴岛”，就是浮于海上的一个小岛，与大陆不相连（现在填海链接了大陆）。红岛周边一片滩涂地，四面大平原，古云“平原无风水”，意思是说，平原地形，没有起伏，“龙迹难寻”。浮于海上，且背无靠山，这样的风水，无法吸引权贵。（从古至今，官府衙门选址对此是很讲究的）。

权贵不过去，产业又吸引不了普通打工仔，聚集不了人，即使是地理位置上的“几何中心”也无用。

那么，青岛楼市的这“五大坑”，会永远是“坑”吗？并不是。未来很有可能不再是“坑”。

未来很有可能不再是“坑”的意思是这些板块将来会起飞吗？并不是（至少近十年是飞不起来）。将来不再是“坑”的意思是：当这些板块的房价足够低时，具有了较高的性价比时，就不是“坑”了。

任何市场，任何商品，抛开价格谈好坏就是耍流氓。楼市当然也是如此，没有不好的商品，只有不好的价格。没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。

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