。万人摇号的“神盘”，如今房价不如县城
“当年抢破头，现在没人要”——这句话用来形容青岛西海岸融创维多利亚湾，再贴切不过。
贝壳网最新成交数据揭露残酷真相：这个曾创下“万人摇号”盛况的超级大盘，2019年巅峰期单价突破1.3万/㎡，一套120㎡户型总价高达156万，成为投资客疯抢的“香饽饽”；而2026年1月最新成交显示，部分房源单价已跌至4500元/㎡，同面积户型总价仅54万，6年时间房价跌去65%，总价蒸发超百万。
更扎心的是，这并非短期波动，而是持续阴跌后的必然结果。2023年至2025年，小区年均跌幅超10%，2024年8月至2025年7月更是连续12个月同比下跌。如今小区明面挂牌房源超600套，加上未上架房源实际在售超850套，而月均成交量仅10余套，供需比严重失衡，降价抛售成为房东唯一选择。
业主血泪史：渗水3年无人管，投资房变“麻烦房”
“外面下小雨，里面下大雨”，这是维多利亚湾业主单先生的真实居住体验。2018年入住后，他家次卧就开始渗水，墙面长毛发霉，无奈之下只能画两朵花遮掩。
追查后发现，渗水根源是楼上业主未封阳台、未做防水。但楼上业主常年在北京，买房纯为投资，直言“不入住就不花钱修”，仅寄来一块根本不具备防水效果的塑料布敷衍了事。单先生找物业协调，物业表示“无权要求业主装修”；找社区求助，也仅能帮忙协商。折腾3年，渗水问题仍未解决，最终只能无奈表示“实在不行就起诉”。
这样的案例并非个例。由于小区投资客占比超60%（部分数据显示达70%），大量房源长期空置，不仅导致居住氛围稀薄，更引发一系列物业纠纷。很多自住业主吐槽：“小区看着大，实际住人的没几户，配套跟不上，问题没人管”。
深度拆解：四大“致命硬伤”，注定房价暴跌
许多中产阶级最初购买海景房主要是为了投资，通常并不会长期居住，而是在退休或偶尔度假时前往。这导致了海景房空置率较高的现象。然而，他们未曾预料到的是，五年前需要排队购买的海景房，如今在购买价格基础上可能需要降价数万至数十万元才能售出。
然而，仅仅高价购买海景房仅仅是中产阶级遭遇困境的开始。真正希望“面朝大海”的中产阶级在长期居住后发现，海景房实际上并不适合居住。因为这些房屋周围往往除了海洋之外，别无他物。
海景房楼盘通常位于远离城市中心的地区，交通优势不明显。此外，楼盘建设过程中可能过于仓促，导致社区设施不完善。即使购房时宣传的设施或店面，也可能因小区空置率高或淡季人烟稀少而未能得到妥善维护。城市社区中常见的餐饮、医疗和购物设施通常不会在海景房附近配备齐全，有时甚至周围可能是未开发的农田。1. 供需失衡：投资客抛售引发“踩踏式降价”
作为总占地1700多亩的超级大盘，维多利亚湾的二手房供应量堪称“碾压级”——明面挂牌602套，未上架房源255套，实际在售超850套，而月均成交仅11套左右，成交周期普遍超6个月。
更致命的是，青岛全市二手房挂牌量已突破11万套，黄岛区以3.2万套居首，市场消化压力巨大。数据显示，每卖出1套就新增7.4套挂牌，降价房源与涨价房源比例达16.1:1，维多利亚湾的海量房源根本无力突围。而投资客的集中抛售更是雪上加霜，“买涨不买跌”的心态让房东们纷纷降价抢单，形成恶性循环。
2. 区位陷阱：“伪海景房”的通勤噩梦
维多利亚湾虽号称“三面环海”，直线距离青岛市区仅7公里，但实际通勤体验堪称灾难。小区无地铁直达，前往市区需走海底隧道或跨海大桥，实际路程近20公里，且周边有中石油、中海油两大港口，每天大量大货车通行，早晚高峰拥堵严重，通勤时间动辄1小时以上。
对于刚需群体而言，交通便利性远比海景重要。“每天花2小时通勤，就为了看个海？不值得”，一位前业主直言。而对于旅居客来说，海边的潮湿问题又成为新困扰——由于楼栋距海仅二三十米，海风夹带大量水蒸气和盐分，不仅让墙面易发霉、金属件易生锈，长期居住还可能影响健康，这也是青岛本地人极少在海边置业的原因。
3. 产品硬伤：超高层+高公摊，居住体验差
维多利亚湾的55层超高层建筑，曾因“无敌海景”成为卖点，但如今却沦为“劝退利器”。首先是超高公摊——部分楼栋公摊达40%，110㎡的房子套内面积仅60多㎡，130㎡的房子套内也只有80多㎡，让业主直呼“花了大价钱，买了小空间”。
其次是居住便利性不足。55层的超高层，早高峰等电梯时间常达10分钟以上；而房龄增长带来的问题也逐渐暴露，部分房源已出现防水老化、设施损坏等情况，进一步拉低二手房价值。反观当下市场，公摊小、舒适度高的小高层和第四代住宅更受青睐，维多利亚湾的产品设计已严重脱节。
4. 配套滞后：“规划饼”难填“现实坑”
当年开发商宣传时，承诺打造“集商场、学校、商业街于一体的超级社区”，但实际落地效果大打折扣。虽然万达广场已更名为融创精彩天地，小学、初中也已开学，但商业氛围稀薄，品牌入驻率低，且缺乏大型医疗、休闲配套。
更关键的是，区域产业支撑不足。周边虽有港口提供就业，但多为物流、工业岗位，难以吸引高收入人群定居；而青岛西海岸新区的人口导入主要集中在核心片区，维多利亚湾所在的远郊区域并未受益太多，缺乏持续的人口红利支撑房价。
市场启示：远郊海景房=“高危资产”，买房必看3点
维多利亚湾的房价暴跌，并非个例，而是远郊概念盘的普遍困境。它给购房者敲响了三重警钟：
1. 远离“投资属性”过重的超级大盘：千亩大盘看似配套全，但二手房同质化严重，易引发供需失衡，投资客集中抛售时，房价必然承压；
2. 刚需买房优先“实用性”：交通、配套、产业比“海景”“规划”更重要，远郊盘若没有核心资源支撑，大概率会沦为“睡城”，甚至出现房价下跌；
3. 警惕“伪稀缺”概念：海景、湖景等资源若不能转化为居住舒适度和生活便利性，就是“伪稀缺”。真正的稀缺，是核心地段+完善配套+合理产品设计。
如今，维多利亚湾的部分房源单价已跌至4500元/㎡，堪比山东小县城的房价。对于想捡漏的购房者，也需谨慎：这样的“低价海景房”，背后是通勤不便、配套不足、居住体验差的多重风险。毕竟，房子的本质是用来住的，脱离了居住属性，再低的价格也可能是“陷阱”。
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