买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
2026年1月份的大事件，莫过于CBD新盘青云萬里的示范区开放。
为了躲避中介们的长枪短炮，激情直播，老王昨天才去营销中心一探究竟。
豪，是真的豪。
特别是在许久没有出现过“好猪肉”的老城区，这样一个将排面拉满的示范区，会让很多人沉迷其中。
但是，青云萬里也带来了2026年的最大悬念：
老城的土豪老登们，会为从未拥有过的“脸面”，一掷千金吗？
我们今天从天时地利人和的角度，全面分析一下。
昨天在探盘的最后，我小心翼翼地问了陪同的帅哥一个问题：虽然有些震惊，但是不论是3.5万元/平方米也好，3.7-3.8万元/平方米也好，我认为中海都不是信口开河，而是做了严谨的调研。最重要的参考物，就是过去五年中青岛最成功的楼盘——华润·润府。华润·润府不论是价格，还是流速，还是最后的利润率，都非常非常的理想。2023年2月份的最后一个周末，老王去帮朋友拿一套清退的凤凰层，开发商朋友说得很实在：“老王，这房子我本月退不出来了，下个月集团统一每平方米涨50，你看你朋友还要吗？”那个时候，口罩刚刚摘下，大家居家办公的满满痛点，和对未来的雄心与心气，造就了楼市中最后一个小高峰。一梦三四年，不论是宏观势，还是我们个人的荷包，亦或是房价，都是一年不如一年。2026年，买房的心气，已经和2023年大不相同，说个天地之别，我觉得都毫不为过。虽然从公区会所的角度，华润·润府完全看不到青云萬里的尾灯，但是2026年卖房子显然要比2022、2023年难得多。
地利：消弭三不利，得下硬功夫
接下来，我们再说“地利”。
如果我们展开地铁图，会发现错埠岭站是当下青岛当下轨道交通网中，真正意义上的“中心”，CBD的醇熟与繁华，是1.4万元/平方米楼面价最大支撑。
但是具体到这块地，相比同样临路的润府，在南向景观上差了不少。润府的南侧是学校，城市界面尚可，青云萬里的南向界面:
当然，中海也深知这个最大的不利因素，所以给出了解决方案：热电厂变公园。
那么，我建议中海学学中信泰富，下点真功夫：先把这个公园建好，让南向里面焕然一新，大面积的洋房客户才没有抗性。
后侧邻辽阳西路，用商业做降噪墙这比润府是加分项。问题是最后一栋小高（洋房）：
前面是小高层把采光挡了个严严实实，后面的商业又最矮……这俩受气包的去化，很考验营销团队。
当然，最大的问题，还是户型。
虽然案场的说法是青云万里两个阳台是算一半面积，但是我们看127㎡的户型，和十年前的产品万科蓝山几乎没有差别。143平方米的户型是这几年改善的爆款布局：
但是有两个问题：
1、从户型比例上看，这不是一个宽厅，而是一个面宽大约是5.5米的方厅。
2、一梯一户的门厅面积不大，而且门背后的那面墙横向尺寸要问明白，如果宽度不足以打柜子，那么这个门厅就没有地方做储物鞋柜，这个赠送空间就有些鸡肋。
生在“市北”这样一个套内面积审核最严的区，是和热电厂北、辽阳路南并列的三大不利，这需要中海下功夫区消弭。
人和：腹背受敌，劲敌林立
中海这几年能够在多个核心城市登顶NO1，靠的肯定不是运气，而是实打实的实力。我的实景示范区给你将面子和情绪价值拉满，价格层面又给你无法拒绝的性价比。话不多说，上几张没有调色、没有剪辑、没有美颜的路人视角的图片，大家感受一下。相比瑞海地的虚头巴脑，我们真要为中海鼓掌。在最近这一年时间里，青岛所有新盘的实景示范区，老王认为只有金茂·璞逸世园，海信·金沙滩、金茂·锦棠三个营销中心，比这个营销中心更震撼。我们也可以预见，一旦小阳春暖场活动开启，这个营销中心必然是人山人海。然而，站在营销的角度去讲，如果周边竞品楼盘比较多，不能像当年润府那样没有对手，也难言“人和”。来自华润的“前后”夹击，是青云万里面临最棘手的问题。虽然润府没有会所，但是有即买即住的优势，和更好的南向视野，和真正意义上的客厅，如果价格合适，购房者会不会比较？市南和市北的中间地段，对两个城区高端客群的虹吸，便是百安居地块的最大优势。而且，华润的规划、产品力和营销水平，都是国内顶级，不论是实景示范区还是户型，都不会比中海逊色。不管卖多少钱，对于市南、市北的高端客群来说，两者对比是必不可少的。当然，还不能忘了新都心，海信的代建和都心琅悦，也是127平方米小高层的直接竞品。所以，回到我们开头的话题，CBD的土豪老登们，在什么条件下，什么样的价格下，才能在青云萬里首开时出手？虽然这些年人员流动很大，但是我也建议中海的营销团队，去复盘一下当年紫御观邸的经验和教训。毕竟，作为青岛第一个试图用产品力挑战自然禀赋的楼盘，紫御观邸当年还是出了不少新闻的。那些靠一个价格就刷爆媒体圈的爆款新闻，希望2026年不要出现，青云萬里承受不起，青岛楼市更加承受不起。
