2026年1月1日，国家税务总局发布《土地增值税若干征管口径的公告》（2026年第3号，以下简称“3号公告”）并即时施行。作为土地增值税征管领域的关键新规，其核心目标是统一全国执行标准，压缩地方执法差异，消除政策模糊地带，为房地产企业等纳税人提供明确合规指引，优化税收营商环境。本文结合公告全文及官方解读，逐条拆解核心条款并配套实操案例，梳理新规影响，助力纳税人精准合规、规避风险。

需注意，3号公告整合并明确了既往政策，废止了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款，纳税人需重点关注政策衔接。

一、3号公告核心内容逐条解读（含实操案例）

3号公告共九条，覆盖土地增值税预征、清算、扣除项目、尾盘销售等全流程，其中六条核心条款直接关联企业实操，具体解读如下：

（一）预征申报起止时间：明确双重节点，衔接清算流程

公告第一条解决了既往“预售证与首笔收入时间不一”“预征与清算衔接模糊”的争议，核心规则清晰：

• 起始时间：按“孰早原则”，以首张预售（现售备案）许可证发证日或首笔预（销）售收入取得日为准；

• 截止时间：税务机关受理清算申报前一预征税款所属期终了之日，受理后收入不再预缴，按尾盘销售处理。

案例1：甲房企某项目2026年2月1日获首张预售证并预售，当地按月预缴，则需在3月征期申报2月税款；若1月已取得预收款，需在2月征期申报1月税款，以首笔收入时间为起始点。

案例2：上述项目4月1日达清算条件，4月30日提交申报资料，税务机关于5月8日受理。甲房企需在4月征期申报3月税款，5月征期申报4月税款，5月起收入按尾盘销售处理，不再预缴。

公告明确预征按月季申报，具体频次由各省税务机关统一规定，纳税人需遵循当地要求。

（二）预征计税依据：与增值税衔接，统一不含税口径

公告第二条明确，房企预收款方式销售开发项目的，土地增值税预征计征依据与增值税一致，公式为：预征计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。

该条款废止2016年70号公告相关规定，简化计算逻辑，实现两税计税依据协同，规避申报误差。

案例3：乙房企为一般纳税人（9%税率），2026年3月获预收款1090万元，计征依据=1090÷1.09=1000万元，按当地2%预征率需预缴20万元；若为小规模纳税人（5%征收率），预收款525万元，计征依据=525÷1.05=500万元。

（三）清算收入与面积截止时间：闭环衔接预征规则

公告第三条规定，清算申报时收入、面积归集截止时间，为税务机关受理清算前一预征税款所属期终了之日，与预征截止时间闭环衔接，避免数据断层或重复。

案例4：丙房企4月15日提交清算资料，税务机关于4月20日受理，当地按月预缴，则归集截止时间为3月31日；若4月30日提交、5月8日受理，截止时间为4月30日，需补充申报4月数据。

（四）红线外支出扣除：限定合同约定，明确扣除边界

公告第四条破解地方执行差异，明确：纳税人取得土地时，若与县级以上政府及部门在土地出让合同（补充协议）中约定，需在红线外建设公共设施，该部分实际支出可计入土地成本扣除；无明确约定的，不得扣除。

案例5：丁房企土地出让合同约定，需在红线外建设市政道路，实际支出800万元，凭合同、结算报告、付款凭证可计入土地成本清算扣除；若为自愿建设无合同约定，该支出不可扣除。

（五）税金扣除范围扩大：印花税、地方教育附加纳入扣除

公告第五条完善扣除体系：一是转让房地产缴纳的印花税，计入“与转让房地产有关的税金”扣除；二是地方教育附加视同税金扣除。此前两者扣除存在地方差异，新规统一口径，降低合规成本，且仅适用于土地增值税，不影响其他税种。

案例6：戊房企转让房产获不含税收入5000万元，缴纳印花税2.5万元、地方教育附加3万元，按新规两者均可计入税金扣除。

（六）尾盘销售管理：明确申报、计算及免税规则

公告第六至八条规范清算后尾盘销售，解决计税模糊问题，核心要点：

1. 申报时间：预征截止日至清算审核结论出具前销售的，于审核结论出具后首个征期统一申报；尾盘销售整体按季申报。

2. 扣除计算：单位建筑面积扣除额=审核确定的扣除总额÷可售建筑面积（不含清算税金，尾盘税金据实扣除）。

3. 免税政策：普通住宅尾盘销售，增值额未超扣除项目20%的，可享受免税；超20%的依法缴税。

案例7：己房企项目清算时，普通住宅扣除总额8000万元，可售面积2万平方米，单位扣除额=4000元/平方米。2026年6月销售100平方米，获不含税收入55万元，发生印花税275元、地方教育附加660元，扣除总额=400935元，增值率≈37.18%＞20%，需缴税；若收入48万元，增值率≈19.72%＜20%，可免税。

（七）其他补充条款

公告第九条明确政策衔接：尚未出具清算受理通知书的项目按新规执行；已受理的按原规定，不追溯调整，保障政策平稳过渡。

二、3号公告对企业的核心影响与合规建议

新规既提升合规要求，又降低政策不确定性，企业需从三方面应对：

• 强化合同与凭证管理：完善土地出让、预售等合同归档，红线外支出务必在合同中明确约定，确保收支凭证完整，规避扣除争议。

• 规范数据归集与申报：统一预征计税口径，精准归集清算数据，建立尾盘销售台账，细化扣除核算，避免数据误差风险。

• 关注政策衔接与地方口径：梳理未清算项目，区分受理情形适用对应政策，跟进当地预征频次、普通住宅标准等细化规定。

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总结

2026年3号公告标志着土地增值税征管迈入“统一化、规范化、精细化”阶段，通过明确各环节口径，减少地方差异，为纳税人提供清晰指引。企业需深研条款，优化内部财税管理，强化凭证管控，精准衔接政策。同时可借助专业培训与工具提升团队能力，实现合规征管，筑牢发展根基。

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