春打六九头，虽然春节还没到，但是从传统节气的认定来看，2026年的春天已经来了。
今年青岛的地产江湖，将会是怎样一番场景？谁来唱主角？百忍老师简单展望一下。
青岛的去年和前年，加起来一共卖了不到220亿元的地，但是房子却卖了1000多亿，而且经过去年的老盘降价，库存确实不多了，所以，今年市区的市场，总体上其实没那么难。
但是，有个市场和产品专业度的问题，会形成一些阻碍。
比如卖地的时候，依然卡着一个比较难受的容积率，规划也卡着，束缚了开发商的手脚，他们的产品就局限了。
然后在这个基础上，还有些开发商依然搞不清市场，脑子容易搞狂热，定位不准，给自己找累吃，这就比较麻烦，也怪不得别人。
所以，市场是不容易，但是很多不容易，是卖地主体和开发主体的决策者自己作的，但是这些人并不承担直接结果，而是让营销团队来承担，宝宝心里苦，但是他们又说不出来，只能咬牙扛，实在不行，就去当背锅侠。
有人问，都2026年了，还有这样的情况？有啊，不但有，而且在青岛楼市还很常见，只是其中细节，不足为外人道也！
所以我们还是多说点优点吧，不给人家揭伤疤了。
为什么要说开发主体？因为地产下半场，买房子必须看企业了。
搞明白企业才能明白楼盘的风险度，知道该不该买？什么时候买？买了之后降价的概率有多大？会不会出现大量顶账房？
你要不在乎这些，那无所谓。在乎的话，必须得研究研究。
它确实能够极大的影响你很多事情，相当程度上决定你的买房幸福指数。
市场的竞争主体主要分这么几类，一类就是本地企业，包括传统地产企业和平台企业，还有新秀，拿地依靠他们，越来越比例越高。
还有一类是央企，这个比例虽然越来越少，但是影响力不小。还有一部分外来的私企，也在寻找市场机会。
本地企业代表非常明显，海信这个多年冠军，主要是目前存货不多了，尤其是崂山主城区，以剩余的大户型为主。而安澜这个项目主要是体量太小了，所以今年还得再拿地，毕竟要保持规模和地位，需要强有力的支撑。
至于阎家山的境观，典型的稳扎稳打步步为营，300多套房子，都是小高层，产品没问题，就看定价了。
君一再行崛起，重点也比较明显，就是王家村的云启，运用了十几项创新，再加上整个定位属于市场的空白，所以压力不是那么大。
崂山里边的伴山鸣樾，产品做了升级。但是个小众盘，需要打持久战，慢慢的磨，很考验功夫。还有翡翠云城，需要重整旗鼓再突围。
然后就是自家的新地块，商转住，要不要拿的问题！
鲁信的看点就是蔚蓝海岸，这是顶豪，楼已经起来了。有了黄金海岸的十几万单价打底，相对容易一些了。
本地的新秀海业地产，就看王家村的颐和悦府项目了，旁边的天一吾疆卖的还不错，正好衔接上。
青啤地产也值得期待，静澜山的304套房子将满足浮山后的基本需求，还有崂山神秘新项目也将出现在市场中。
青特是在滨湖国际这个扎实的产品，奠定了市场基础之后，拓展到高新区，苦战一番，基本走出来了。
对比之下，还是市区好啊，而且赶上了东李楼市天时地利，璟誉两次摇号，获得突破，成功的打开了局面，在市区站稳了脚跟，上演了一个标杆案例。
今年的56加36两个地块，房源非常充足，就得考验一下两个客群的协调节奏，还有营销团队的区域深耕能力和外围拓展能力了。
非常值得一说的是和达，这个企业尽管艰难，但在过去三年里交付了十几个盘，确实比较负责任。相比之下，青岛某些老牌企业早躺平了。
四大央企，在市区唱主角，得益于去年的拿地，今年总体是个重回市场的状态。
金茂是将山东公司总部设在青岛的一个央企，所以一直是重仓于此，持续唱主角。
去年产品提升也很到位，金玉满堂四大产品系，已经落地了东李璞系和高新区棠系，两个业绩都很好，但是拿地没有那么顺利。今年如果能顺利拿地，扩大产品面和区域分布，市场占有率自然提升。
中海的产品提升也非常快，山东区的老总很下功夫，一改以前风气，真是舍得投入。青岛东西两岸都开了花，尤其是天空之境，价格很接地气。CBD的规划条件受到的限制大一些，但毕竟是区域的唯一，就看定价了。
保利也在求新，但是项目受到的局限会相对多一些，相对的压力比较大一些，市南的瑞海地也在突围，更为重点的都心朗悦有待揭开面纱。
华润又杀回来了，毕竟三年没拿地了，以他们的节奏，百安居地块应该会比较快，就看产品定位了。
还有新看点，龙湖和绿城，这两个知名的品牌借助代建，等于杀回了市区市场，在各自的市场都将扮演重要角色。
四方北部的绿城璟悦，今年春天将首次揭开面纱，正好也是区域市场供应的空白期，只要抓住了问题就不大。
银丰是一个比较特殊的存在，凭借玖玺城和玖玺台，占据了青岛楼市的金字塔尖。刚刚举办的业主年会，很热闹。今年的看点就是玖玺城三期了，青岛豪宅的最后一个大组团，值得期待。
海通靠接地气，上郡赋靠四代宅，都已经在城阳扎下了脚跟，看后续展开情况了。
至于青岛市级，尤其是各个区的平台公司，这些年接触下来，可谓一言难尽，他们需要修炼和提升的地方太多了，城投、青铁，市北、李沧，都有大量项目，和大企业合作的，不助力的话，也别扯后腿。
再说市南，香港路两个独立式豪宅都已经出现了，毫无声息，也很要命。而崂山的崂山湾，只满足于做好财务？
至于城阳的北岸和红投，那更是一言难尽，难题是最大的。
西海岸那边去年十块地，九块是平台公司拿的，看看今年如何展开吧。
楼市也一样，光看数据也不行，因为确实没法看。
比如刚刚过去的青岛一月楼市，出现了诡异的一幕。融创、和达和绿城，竟然排前三名。 了解市场的人都知道，这三家公司在售项目的很少，所以你懂得。
参与任何一个市场，都不能雾里看花，水中望月，稀里糊涂进去，稀里糊涂被割。 最近的黄金白银不也如此吗？大妈们持币冲入之后，被一棍子打晕了。
2026年的市场，充满了无数凶险，也有很多的机会。无论是开发商还是购房者，都是如此。
